なぜ富裕層は不動産投資をするか？ 税金問題 相続対策
なぜ富裕層は不動産投資をするのか？ 富裕層にとって、不動産投資は「お金を増やすゲーム」 である以上に、「資産の形を書き換えて、国にハッキングされるのを防ぐ」 株を1億円分買うには、普通は1億円の現金が必要。 でも不動産なら、1,000万円の「種銭」があれば 銀行から9,000万円借りて1億円の物件が買える。 物件の利回りが5%だとしても、1億円に対して5%。 自分の手出し1,000万円に対する利益である 自己資本利回りROEは一気に跳ね上がる。 株が「自走」なら 不動産は「銀行という巨大なブースター」を積んだロケット。 自分のCPUを消費せずにスケールできるんだよ。これが何より最大のメリットだよ。ここで終わっても良い位のね。 メリットはほかにもある。富裕層の最大の敵は 高い所得税と住民税。つまりは税金問題と言う悩みを抱えている。 不動産には「減価償却」という魔法がある。 建物が古くなる分を「帳簿上の経費」として計上できるんだ。 実際には手元に現金であるCFが残っているのに 書類上は「不動産事業で赤字が出ました」と報告する。 すると、本業の高い年収と損益通算できて 所得税を劇的にデバッグできる。 株にはこの「合法的な抜け道」は無いでしょ？ そして富裕層ならではの悩みが相続でもある。 富裕層が不動産を愛する理由がこれだ。 1億円の現金や株を持って死ぬと、1億円に対して相続税がかかる。 ところが、1億円で不動産を買うと 相続時の評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」 で計算されるから、実勢価格の30%〜50%くらいまで圧縮される。 1億円の価値があるものを「3,000万円です」 と言い張って次世代にパスできる。 この「圧縮率」は、株には逆立ちしても真似できない仕様なんだよ。 富裕層にとって、不動産は「利回りを稼ぐ道具」 なだけじゃない。 「純資産をインフレから守り、税金という名のマルウェアから 隔離するためのハードウェア」 「株の方が10%超えるからお得」なんて言っている間に 富裕層は利回り5%のビルを買って あんたの年収以上のメリットを複合的に享受している。 レバレッジ（自己資金効率） 節税（所得圧縮） 相続（評価圧縮） インフレ耐性（購買力維持） 資産分散（ポートフォリオ安定） これが金持ちが不動産投資をやる理由だよ。 メリットも理由も一つじゃない。 そし...